Жилая недвижимость, как правило, удерживается напрямую на физическое лицо. Коммерческая — обычно через местную немецкую компанию-холдинг (Vermögensverwaltungs-GmbH или аналогичную структуру), что даёт собственное налоговое поле и для российских владельцев — статус КИК со всеми сопутствующими обязательствами. EMET сопровождает обе модели владения.
ПРОФИЛЬНАЯ
Germany
Германия в практике EMET — специализированная юрисдикция по налоговой стороне немецкой недвижимости, не релокационный hub. Клиенты EMET не переезжают в Германию; они владеют немецкой недвижимостью — жилой и коммерческой — будучи резидентами других стран: России, Швейцарии, Италии, Кипра. Германская сторона работает на пересечении трёх задач: ежегодная декларация дохода от аренды, налоговое сопровождение продажи, и наследственная сторона немецкого имущества.
EMET ведёт стратегическую и координационную сторону работы: выбор момента продажи, структура владения, наследственное планирование. Сюда входит координация со швейцарскими банками клиента, с российской налоговой стороной и с налоговой резидентской позицией клиента в его стране проживания. EMET самостоятельно ведёт подготовку немецких деклараций и взаимодействие с немецкой налоговой (Finanzamt); местный налоговый консультант (Steuerberater) подключается как отдельный слой экспертизы в сложных или специфических ситуациях (например, корпоративная отчётность Vermögens-GmbH), но не как обязательный посредник в каждой структуре.
01
Как клиенты используют Германию
EMET работает с несколькими типичными вариантами владения немецкой недвижимостью.
Жилая недвижимость в собственности физлица. Клиент-нерезидент (резидент России, Швейцарии, Италии, Кипра) владеет квартирой или домом в Берлине, Мюнхене, Франкфурте — для семейного использования или как инвестиция с арендной доходностью. Владение прямое, без корпоративной обёртки. Налоговая сторона — beschränkte Steuerpflicht (ограниченная налоговая обязанность) на немецкий доход.
Коммерческая недвижимость через немецкую Vermögens-GmbH. Доходная инвестиция (офисы, ритейл, логистика), удерживаемая через местную немецкую компанию. Структура даёт корпоративный налоговый режим — Körperschaftsteuer (корпоративный налог на прибыль) и Gewerbesteuer (промысловый налог) — и ограничение ответственности. Для российских резидентов GmbH — это контролируемая иностранная компания (КИК) с соответствующими российскими обязательствами по отчётности.
Многопоколенное владение. Немецкая недвижимость как часть семейного капитала, передаваемого следующему поколению. Ключевой фактор — Erbschaftsteuer (немецкий наследственный налог) на имущество, расположенное в Германии (Inlandsvermögen), который применяется даже если ни наследодатель, ни наследник не являются резидентами Германии.
Продажа после длительного владения. При владении в формате частного управления активами (без признаков предпринимательской торговли недвижимостью) применяется §23 EStG (Spekulationsfrist, 10-летнее правило): продажа жилой недвижимости физлицом после 10 лет владения освобождается от налога на прирост капитала. Это центральный фактор планирования момента продажи; граница между частным управлением активами и gewerblicher Grundstückshandel (предпринимательской торговлей недвижимостью) — отдельный анализ при множественных сделках.
02
Налоговая сторона аренды
Налоговая обработка дохода от аренды устроена по-разному в зависимости от того, держится недвижимость напрямую на физлицо или через немецкую компанию.
Прямое владение физлица (нерезидент Германии). Подоходный налог считается по немецкой прогрессивной шкале (14-45%) на чистый доход после расходов — процентов по ипотеке, эксплуатации, страхования, амортизации (обычно 2% годовых от стоимости здания для жилой недвижимости). Базовый необлагаемый минимум (Grundfreibetrag) на нерезидентов, как правило, не распространяется в полном объёме. Сверху — Solidaritätszuschlag (надбавка солидарности, ~5.5% от налога), которая у иностранных инвесторов формирует фактическую немецкую налоговую нагрузку на арендный доход. Церковный налог (Kirchensteuer) у нерезидентов обычно не возникает.
Через немецкую Vermögens-GmbH. Корпоративный режим: налог на прибыль Körperschaftsteuer (на сегодняшний день — 15%, ставка действует до 2027 года включительно; с 2028 года вступает в силу поэтапное снижение с целевыми 10% к 2032 году) плюс Solidaritätszuschlag, плюс муниципальный Gewerbesteuer (7-17% в зависимости от Hebesatz — местного коэффициента). Для GmbH, занимающейся исключительно управлением собственной недвижимостью без признаков торговли, возможно применение erweiterte Kürzung (расширенный вычет) — механизма, фактически освобождающего арендный доход от Gewerbesteuer при соблюдении строгих условий по характеру деятельности. При распределении прибыли акционеру срабатывает Kapitalertragsteuer (налог на доход от капитала) 25% — с возможной редукцией по соглашению об избежании двойного налогообложения для нерезидентных акционеров.
Для российского владельца Vermögens-GmbH немецкая компания одновременно является контролируемой иностранной компанией (КИК) с российской налоговой стороны — со своими ежегодными обязательствами по уведомлению, отчётности и потенциальному налогообложению нераспределённой прибыли.
03
Erbschaftsteuer на немецкую недвижимость
Немецкий наследственный налог имеет особый охват для иностранных владельцев — он применяется к Inlandsvermögen (имуществу, расположенному в Германии) независимо от резидентства наследодателя и наследников.
Beschränkte Erbschaftsteuerpflicht (ограниченная наследственная обязанность). Если ни наследодатель, ни наследник не являются резидентами Германии, наследственный налог применяется только к немецким активам. Ставки те же (7-50% в зависимости от родства и стоимости), но персональные необлагаемые лимиты (persönliche Freibeträge) уменьшаются пропорционально по правилу §16 абз. 2 ErbStG — в той доле, в которой стоимость Inlandsvermögen относится к стоимости всего имущества, переходящего наследнику. Для иностранных семей, у которых немецкая недвижимость составляет лишь часть наследства, эффективный размер вычета может оказаться существенно ниже полного значения, применяемого при полной налоговой обязанности (€500,000 для супруга, €400,000 для ребёнка).
Это означает существенно более тяжёлый эффективный налог на немецкую недвижимость в наследстве для семей-нерезидентов.
Стратегические варианты планирования:
- Прижизненный дар или наследование — налог на дарение имеет ту же шкалу, что и наследственный, но позволяет управлять моментом передачи и контролем
- Передача через GmbH — передача долей вместо передачи недвижимости напрямую; влияет на оценку имущества (Bewertung) и применение льгот и освобождений
- Семейные структуры владения (Familienpool / family GmbH) — для многопоколенного владения с управлением через одну корпоративную единицу
- Будущее немецкое резидентство наследника — если в семье есть наследник на пути к потенциальному немецкому резидентству, наследственно-налоговая позиция меняется существенно
EMET ведёт координацию с немецким Notar (нотариусом) и Steuerberater по наследственно-налоговой позиции; конкретные документы — Testament (завещание), Erbvertrag (наследственный договор), Familienpool-структуры — оформляются совместно как отдельный юридический процесс.
04
Координация: германская сторона, налоговая резидентская позиция клиента и Швейцария
Германская налоговая позиция никогда не работает изолированно — она пересекается с налоговой резидентской позицией клиента и его банковской инфраструктурой.
Резидент России с немецкой Vermögens-GmbH. Немецкая компания становится КИК (контролируемой иностранной компанией) для российской налоговой стороны. Ежегодные обязательства: уведомление о КИК, финансовая отчётность контролируемой компании в российскую налоговую, налогообложение нераспределённой прибыли при срабатывании. EMET ведёт обе юрисдикции координированно — российскую отчётность по КИК и немецкое налоговое сопровождение.
Зачёт немецкого налога для российского резидента. Налоги, уплаченные в Германии с арендного дохода или прироста капитала от немецкой недвижимости, на сегодняшний день можно зачесть против российского налога — Статья 23 двустороннего соглашения (устранение двойного налогообложения) в перечень приостановленных Указом № 585 от 8 августа 2023 года не включена и продолжает применяться. Это снимает риск двойного налогообложения для российских клиентов, владеющих недвижимостью напрямую, и существенно влияет на расчёт совокупной нагрузки.
Резидент Италии с немецкой жилой недвижимостью. Германия как государство расположения недвижимости сохраняет первичное право налогообложения на доход от объекта. Для итальянского резидента дальнейший порядок зависит от выбранного режима: стандартный режим даёт зачёт немецкого налога против итальянского по соглашению об избежании двойного налогообложения; режим forfait охватывает доход из иностранных источников фиксированным платежом, и порядок зачёта немецкого налога определяется отдельно по конкретной структуре.
Резидент Швейцарии с немецкой недвижимостью. Соглашение об избежании двойного налогообложения между Швейцарией и Германией ставит первичное налогообложение в Германии. Для клиента на швейцарском паушальном режиме (Pauschalbesteuerung) соображения отдельные — немецкий доход обычно интегрируется в швейцарскую паушальную налоговую базу, что также требует индивидуальной оценки.
Швейцарские банковские отношения — поступления от продажи и арендный доход. Большинство клиентов EMET координируют поступления от немецкой недвижимости со своей швейцарской банковской инфраструктурой (UBP, Edmond de Rothschild, Pictet, Lombard Odier). Согласованность KYC и логики источника происхождения средств через все банки клиента — центральная часть работы EMET. Владение немецкой недвижимостью также пересекается с автоматическим обменом налоговой информацией (CRS), раскрытием бенефициарного владения и проверкой источника средств в банках; EMET обеспечивает согласованность немецкой стороны документов с позицией, которую клиент поддерживает во всех своих банковских отношениях.
Двустороннее соглашение Россия–Германия. Соглашение регулирует налогообложение арендного дохода, прироста капитала и наследственных позиций по немецкой недвижимости; с учётом частичной приостановки Указом № 585 (статьи 5–22, 24 и пункты 2–7 Протокола) конкретное применение каждой статьи требует анализа по обстоятельствам отдельной операции.
05
Типичные клиентские конфигурации
EMET в Германии работает с несколькими типичными конфигурациями.
Конфигурация А — Резидент России, Швейцарии или Италии с жилой недвижимостью
Прямое владение квартирой или домом в Берлине, Мюнхене, Франкфурте. EMET сопровождает: ежегодную декларацию по подоходному налогу (Einkommensteuer), координацию с налоговой позицией клиента в стране проживания, и подготовку к продаже относительно 10-летнего правила.
Конфигурация Б — Российский резидент с коммерческой недвижимостью через Vermögens-GmbH
Доходная инвестиция через немецкую компанию. EMET ведёт обе юрисдикции: немецкие корпоративные обязанности (KSt — налог на прибыль, GewSt — промысловый налог, USt — НДС) и российскую отчётность по КИК (уведомление о контролируемой иностранной компании, финансовая отчётность, налогообложение нераспределённой прибыли по обстоятельствам).
Конфигурация В — Портфель из нескольких объектов
Клиент с несколькими объектами разного типа — жилые в прямом владении плюс коммерческие через GmbH. EMET координирует все слои.
Конфигурация Г — Наследственная конфигурация
Многопоколенное владение с прицелом на передачу следующему поколению. EMET сопровождает наследственно-налоговую позицию — координацию с Notar (нотариусом), выбор между прижизненным даром и наследованием, структурирование через Familienpool (семейную структуру владения) при необходимости.
Конфигурация Д — Продажа на выходе
Продажа недвижимости с длительной историей владения. EMET сопровождает решения по моменту продажи (относительно 10-летнего правила), структурирование (продажа через личное владение или продажа долей Vermögens-GmbH) и координацию поступлений со швейцарскими банковскими отношениями клиента.
06
Как EMET работает с клиентом по немецкой недвижимости
EMET ведёт стратегическую и координационную сторону работы. EMET готовит и подаёт декларации в Finanzamt (немецкое налоговое управление) самостоятельно через налоговый профиль клиента — Steuernummer и Steuer-ID (немецкие налоговые идентификаторы). Если у клиента нет немецкого налогового номера, EMET помогает его получить и наладить дальнейшую коммуникацию с Finanzamt. Местный Steuerberater (немецкий налоговый консультант) подключается как отдельный слой экспертизы в сложных ситуациях — корпоративная отчётность Vermögens-GmbH с Bilanz (балансом) и Gewerbesteuer (промысловым налогом), специфические аудиторские задачи, нестандартные вопросы по соглашениям об избежании двойного налогообложения — но не как обязательный посредник.
Это формат комплексного сопровождения, близкий к multi-family office: ежегодная декларация — только один элемент постоянной работы с клиентской позицией. Основная ценность — регулярная координация позиции клиента в течение года.
Стандартный цикл сопровождения состоит из четырёх фаз.
1. Структурное позиционирование
Анализ существующего владения: прямое или через GmbH, налоговая резидентская позиция клиента, горизонт продажи, наследственные планы. Решение по выбору структуры при новой покупке. Для существующих структур владения — анализ необходимости реструктуризации (например, перевод жилого объекта с физлица на GmbH или наоборот). Российские последствия по контролируемой иностранной компании (КИК), если клиент — резидент РФ.
2. Открытие налогового профиля и подключение Steuerberater
Получение Steuerliche Identifikationsnummer (личного налогового идентификатора) и Steuernummer (налогового номера по объекту недвижимости), оформление налогового представительства если требуется. Подключение Steuerberater-партнёра по необходимости. Для GmbH — корпоративная настройка структуры или проверка существующей.
3. Согласованность KYC и источника происхождения средств
Единая логика по источнику происхождения средств через все банки клиента — швейцарские, российские, немецкие. Согласованность документов между юрисдикциями. Подготовка к банковским и регуляторным запросам как к одной согласованной позиции, а не разным версиям клиента.
4. Годовое сопровождение и долгосрочное планирование
Ежегодная декларация Einkommensteuer (по подоходному налогу — для физлиц) или KSt + GewSt + USt (корпоративный налог + промысловый налог + НДС — для GmbH), с подключением Steuerberater по обстоятельствам. Координация со швейцарскими банками в течение года. Российская отчётность по КИК для российских резидентов, владеющих через GmbH. На горизонте 8-10 года владения — обсуждение момента продажи относительно 10-летнего правила. Преднаследственное планирование, если применимо.
07
Оговорка по применимости
Описанные выше механизмы — рамочная картина. Конкретное налогообложение в любой ситуации зависит от резидентского статуса владельца, формы владения (прямое физлицо или через структуру), применимого соглашения об избежании двойного налогообложения в актуальной редакции, характера использования объекта (частное управление активами или предпринимательская деятельность) и истории владения. Та же недвижимость в одной конфигурации может быть освобождена от налога на прирост капитала после 10 лет, а в другой — попасть под gewerbliche Einkünfte (доход от предпринимательской деятельности) с полной налоговой нагрузкой. Точное определение режима требует индивидуального анализа на конкретной структуре и фактической истории.
Темы
Если ваша позиция включает владение немецкой недвижимостью — жилой или коммерческой, прямое или через структуру — короткий разговор поможет разобрать налоговую сторону, конфигурацию владения и момент принятия решений (особенно при предстоящей продаже или наследственном планировании).
Связаться с EMET